三四线楼市，挡不住了！
制图：城市财经；数据：央行作者：余飞01抢收返乡置业春节临近，又到了三四线城市抢收的时候了。中国的城市化，造就了中国特有的故事。每年的这个时候，在外奔波的人们，无论赚钱与否，都要回家团圆。叠加核心城市房价高企，一二线城市容不下肉身，农村老家安不下不安的灵魂，所以很多人折中选择在老家地级市或者老家省会城市买房。地方城市与开发商也抓住这个契机，每年都会在这个时候大搞促销优惠活动，尽力吆喝，吸引返乡置业者。根据时代财经披露：近日，湖北就开启了2024年春节返乡置业迎春安居嘉年华活动，共有1150个楼盘、24.02万套房在线上线下供返乡游子选购；重庆主办2024年重庆返乡置业展示服务活动，参展企业17家、商品房项目63个；江西南昌推出2024南昌新春购房展销会，汇集30家房企的45个项目；江苏盐城拿出真金白银补贴购房者，在盐城经开区购买新建商品住房的，给予购房网签合同总价1.5%的购房补贴。广东清远一项目则推出优惠“组合拳”，包括推出20套一口价房源、贷款利率低至3.5%、购置车位立减52000元。广东韶关的一项目主打低价策略，推出定制返乡置业优惠，精装现房单价最低4900元/平方米，首付最低5000元，“超低首付和最优惠价格助力外出游子返乡置业。”诸如此类，不胜枚举。此外，还有城市推出了“新春置业，买房送年猪”的活动，更加疯狂的是，有开发商更是发动员工，直接去高速路口揽客。02抢收返乡托不起三四线楼市相比于往年，这一轮返乡置业，更难。大家都知道，虽然黑天鹅已经过去，但房地产市场行情江河日下。国家统计局公布的数据，全国商品房销面积与销售额已经从2021年的“双18”跌至如今的“双11”。制图：城市财经；数据：国家统计局制图：城市财经；数据：国家统计局这一点，从央行公布的房贷数据上，也能得到佐证。央行披露：2023年，中长期贷款增加2.55万亿元。中长期贷款，基本是房贷。2.55万亿这个数据如何，有对比才有效果和伤害。纵观过去十年的房贷增量情况，2.55万亿创2014年来新低。2016年楼市火热大年，房贷从2015年的3.05万亿干拔直拉至5.68万亿元。之后三年都在5万亿左右。2020年，再创新高，到5.95万亿。2021年突破历史新高，6.08万亿。2022年急转直下，膝盖斩，房贷增量只有2.75万亿元。2023年继续下降，只有2.55万亿元。全国同此凉热，核心城市都雄起不了，遑论各项竞争力都很弱的三四线城市。从房价方面来看，国家统计局披露的数据显示，70个大中城市二手房房价连续两个月没有一座城市上涨。11月份，二手房房价，只有杭州持平，其余69个城市都在跌。12月份，全线下跌。制图：城市财经；数据：国家统计局从纬房研究院披露的2024年1月上半月数据来看，这种跌势进入2024年仍在延续，根本停不下来。没有最低，只有更低。还是那句话，如今的苦果，是当时不计后果、不计成本上涨的结果。上一轮牛市期间，很多人口流失、经济羸弱的三四线城市也莫名其妙跟涨了一大波，其背后的推动力来自货币棚改。所谓货币棚改，简单理解就是，央行印专项钱给政策性银行（国开行），国开行拿着这笔钱贷款给地方政府，地方政府拿着这笔钱去收购棚改户的房屋和土地，棚改户居民拿着钱，去购买新房。棚改之下，一方面减少了供应，另一方面增加了需求，双重作用之下，房价水涨船高。然而，随着2018年国家发改委一声令下，这一支撑三四线城市房价的基石，剧烈晃动。2018年年末，国开行明确表态：棚改实行差异化处置：对于库存充足，房价上涨压力小的城市，仍采用货币棚改；对库存不足，房价上涨压力大的城市，采用安置房棚改法。态度转变之下，山西2019年棚改量较2018年下跌了72%，山东、河南、新疆、湖南、贵州、吉林、黑龙江、辽宁、宁夏、海南均大跌。四川下跌了21%。只有又叠加了三年疫情，全国楼市进入了调整周期，三四线城市更是疯狂调整。如今，全国人口通缩速度在加快，原本人口流失的三四线城市，人口减少速度在加快，原本保持微弱增量的三四线城市，也开始陷入了通缩。这种大环境下，三四线城市的风险会比一二线城市更高。03越来越多的三四线房价会鹤岗化三四线城市的疯狂调整，货币棚改的戛然而止只是导火索，本质还是自身的经济、产业和人口根本支撑不起高涨的房价，再加上天量的库存。第一，产业羸弱，经济羸弱。中国的城市发展基本都依赖政策，而且过去十几二十年，好的政策都给到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陕西、广西、吉林、黑龙江等省与自治区纷纷开启了强省会模式。好的产业省会优先，优质的教育、医疗、公共交通等资源，也是省会优先。普通的三四线城市，根本分不到一杯羹。以四川省来说，省会成都GDP超过两万亿，占四川省GDP的超三分之一，是第二城绵阳的5.7倍。可以说，四川21个城市，其余20个城市都是陪衬成都。制图：城市财经；数据：四川省统计局湖北稍微好一些，武汉1.89万亿GDP之下，还有襄阳、宜昌两个5500亿以上级别的城市。制图：城市财经；数据：湖北省统计局经济的兴盛之下的房地产兴盛，才有意义。反过来，房地产兴盛带动经济兴盛，则则虚假繁荣。换句话说，没有产业和经济支撑的楼市，是黄粱一梦，早晚有梦醒的时候。第二，人口不断流失。除了经济、产业外，人口这个楼市根本基座晃动，也是三四线城市调整无法扭转的根本原因。2022年全国人口减少了85万人，首次负增长。这种背景下，人口通缩城市面积扩大了不少。公布2022年人口数据的286个中，人口增长的城市只有128个，两个持平，156个城市人口在减少。人口减少城市数量占了一大半，绝大多数都是三四线城市。制图：城市财经；数据：各城市统计局2023年，国家统计局公布，全国人口减少了208万人。可想而知，去年人口通缩城市的面积和深度更甚。目前，有6个省市自治区公布了2023年人口数据，6个在减少。重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人，吉林减少8.28万人，青海减少了1万人。第三，天量库存。过去几十年，房地产全速发展，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起。黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。去年3月份住建部公布了一组数据，全国共有6亿栋建筑。虽然这些建筑包括居住性质的住房和厂房、写字楼、机关单位等等，但一般来说，城市的住宅（商品房、住宅、小产权房、工业宿舍）占比都在一半以上，农村的建筑中绝大部分都是住宅。以此估算，属于居住性质的房屋应该有4亿栋左右，换算成套数，就是个天文数字。而这些多余的房子，大多都集中在广袤的三四线城市。产业与经济羸弱、人口不断减少，库存没法消化，这个结该怎么解？所以，本号一直在强调：越来越多的三四线城市，房价会“鹤岗化”，不可阻挡。
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